DSCR for Your Rental
Choose the Target DSCR for Your Rental Property Investment
Real estate investing is a game of numbers, and one of the key numbers that rental property owners must know is DSCR. Whether you own one single family rental, a duplex, a portfolio of single family homes, or a multifamily unit, DSCR is a key way to evaluate the risk and profit potential of your investment.
What is DSCR?
Debt Service Coverage Ratio is a calculation that compares your rental income on an investment property to the expenses of the investment. Obviously, the real estate loan (both principal and interest) you pay on the property is a big part of this calculation. But you also need to consider other standard, recurring expenses, notably:
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Taxes
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Insurance
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Association fees
Many investors use the acronym PITIA (property, interest, taxes, insurance, association) to represent these recurring expenses.
Your monthly PITIA becomes the denominator in a fraction where the rental income is the numerator. So rental income divided by PITIA equals DSCR.
Here are some sample numbers: You own a property that brings in $1,000 in rental income a month. Your loan (property + interest) is $550/month. Insurance is $100/month, taxes are $100/month, and association fees are $50/month. Add those numbers up to determine that your PITIA Is $800 per month. This means your DSCR is $1,000/$800, or 1.25.
DSCR mínimo
Si sus ingresos por alquiler son inferiores al costo de PITIA, entonces está perdiendo dinero mensualmente en su propiedad de inversión. Su DSCR en este caso será menor que 1.
Ejemplo: Ingresos por alquiler $1.000 / PITIA $1.200 = DSCR de 0,83.
Este tipo de relación indica que es hora de aumentar las tarifas de alquiler, refinanciar la propiedad de alquiler o una combinación de ambos, porque su inversión inmobiliaria está por debajo del nivel mensual.
Si su DSCR es igual a 1, entonces sus ingresos por alquiler cubren exactamente sus gastos recurrentes.
Ejemplo: Ingresos por alquiler $1.000 / PITIA $1.000 = DSCR de 1,00.
Esta proporción no significa que usted esté en equilibrio, porque PITIA no incluye todos los gastos de una propiedad, solo los recurrentes. Por lo tanto, un DSCR de 1,00 significa que no obtendrá ganancias de su inversión y no tendrá forma de manejar gastos inesperados sin perder dinero. Nuevamente, este tipo de índice indica que es necesario tomar medidas para tener una estrategia de inversión inmobiliaria viable.
Sin embargo, simplemente aumentar su DSCR por encima de 1 no es suficiente para garantizar una ganancia. Esto se debe a que los gastos no recurrentes de un alquiler Los bienes inmuebles no están incluidos en PITIA. Estos incluyen cosas como:
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Reparaciones estándar (repintado, etc.)
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Gastos de capital (un nuevo calentador de agua o techo, por ejemplo)
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Mejoras de la propiedad (como encimeras de cocina)
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Vacante (meses sin alquiler)
Estos gastos no son recurrentes, pero los inversores inmobiliarios deben planificar para que se produzcan. La forma de hacerlo es aumentando su DSCR a 1,3 o más. Esta diferencia te dará capital para que puedas hacer frente a los gastos si vienen. Si no es así, entonces obtendrás más ganancias, lo cual es una ventaja.
Ejemplo: Ingresos por alquiler $1.000 / PITIA $750 = DSCR de 1,33.
Una nota aquí: cuantas más propiedades tenga, menor DSCR necesitará. Si tiene una cartera SFR (alquiler unifamiliar), puede elegir un DSCR mínimo más cercano a 1,2. La razón es sencilla. El volumen de propiedades significa que usted tiene más efectivo disponible para reparaciones, lo que reduce su riesgo.
Ejemplo: Ingresos por alquiler $5.000 / PITIA de $4.000 = DSCR de 1,25.
En este caso, acumularía un total de $12,000 anualmente para cubrir vacantes de alquiler, reparaciones, etc. Debido a que ha acumulado más efectivo total al tener más propiedades, aún puede obtener ganancias a pesar del DSCR más bajo.
DSCR máximo
¿A qué altura debe llegar su DSCR?
La respuesta a esa pregunta se remonta a su estrategia de inversión. A continuación presentamos dos ejemplos de estrategias de inversión sólidas con objetivos de DSCR dramáticamente diferentes.
Usted es un jubilado que utiliza los ingresos por propiedades de alquiler para complementar su estilo de vida. Eres dueño de una propiedad libre y clara. Su PITIA será bastante bajo porque no pagará nada por el principio ni por los intereses del préstamo. En este ejemplo, Ingresos por alquiler de $1000 / PITIA $250 = DSCR de 4,00. Tendrás una inversión de bajo riesgo que generará un buen retorno, que se adapta a tus necesidades porque dependes de los ingresos.
Eres un inversor inmobiliario agresivo que quierecapital de apalancamiento en propiedades para comprar más alquileres. haces un refinanciamiento con retiro de efectivopara propiedades de alquiler para hacer que su capital sea líquido. En este ejemplo, probablemente su objetivo sería obtener un nuevo préstamo que diera como resultado algo como esta fórmula: Ingresos por alquiler de $1000 / PITIA de $725 = DSCR de 1,38. No genera tanto margen mensualmente, pero un DSCR más alto significaría que está dejando capital sobre la mesa en su refinanciamiento con retiro de efectivo, lo que limita otras oportunidades de inversión.
DSCR
Calculating your DSCR is a vital step for any real estate investor, but it’s just as important to know what your target DSCR is.
When you match the guidelines here to your personal real estate strategy, you will be able to choose a DSCR range that fits you best.
Then you’re ready to find and finance deals to build your rental portfolio.
